Zanim rozpocznie się budowa domu, konieczne jest wynajęcie odpowiedniego wykonawcy lub przynajmniej podpisanie z nim umowy przedwstępnej o wykonanie robót budowlanych. Dobrze sformułowany dokument pomoże uniknąć nieprzewidzianych utrudnień i konfliktów w trakcie budowy.
Choć umowa ustna między zleceniodawcą a wykonawcą jest w świetle prawa tak samo ważna jak zawarta na piśmie, to ta druga forma jest wymagana w przypadku robót budowlanych, gdyż w razie jakichkolwiek sporów można w sposób prosty ustalić jej treść. Oprócz tego w przypadku braku umowy na piśmie nie można żądać kar umownych i wyegzekwowanie naprawy usterek staje się utrudnione. Umowa o roboty budowlane jest specyficzną wersją umowy o dzieło i musi być zgodna z opisującymi ją przepisami kodeksu cywilnego oraz prawem budowlanym. Zwykłą umowę o dzieło, zamiast umowy o roboty budowlane, można zastosować jedynie w przypadku drobnych prac (np. wykończeniowych), które według prawa budowlanego nie kwalifikują się jako roboty budowlane.
Bardzo ważnym punktem jest przygotowanie szczegółowego harmonogramu prac. Prawnie wymagane jest określenie, które prace będzie realizował samodzielnie wykonawca, a które za pomocą podwykonawcy. Każda umowa, zawierana między wykonawcą a podwykonawcą, wymaga zgody inwestora (jeśli w terminie 14 dni od przedstawienia umowy lub jej projektu inwestor nie zgłosi sprzeciwu, jest to równoznaczne z jego zgodą). Zawieranie umów przez podwykonawcę z dalszym podwykonawcą wymaga zgody zarówno inwestora, jak i głównego wykonawcy.
W myśl przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umowy o roboty budowlane inwestor i wykonawca są solidarnie odpowiedzialni za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Oznacza to, że podwykonawca - w przypadku nieotrzymywania należnego wynagrodzenia od wykonawcy w wyznaczonym terminie - może dochodzić swych roszczeń także u inwestora. W ten sposób inwestor jest zobligowany do kontroli przepływów finansowych między wykonawcą a podwykonawcami.
Bardzo często wykonawcy proponują własne wzory umów o roboty budowlane. Należy je dokładnie przeanalizować, a najlepiej skonsultować się z prawnikiem, jeśli istnieje taka możliwość. Każdą umowę można negocjować, a jedynym wyznacznikiem (i ograniczeniem) jej treści są przepisy kodeksu cywilnego. Podpisanie nawet najlepiej skonstruowanej umowy nie daje jednak inwestorowi pełnych gwarancji, że prace realizowane przez wykonawcę będą terminowe i nie będą zawierać usterek. Jak można takie gwarancje uzyskać bez uciekania się do procedury korzystania z rękojmi?
Najprostszym i dość często stosowanym sposobem jest uzgodnienie w umowie o roboty budowlane zatrzymywania części kwot z każdej raty należności jako tzw. gwarancji dobrego wykonania. Kwoty te należy wyliczać od sumy netto odpowiedniej faktury (VAT - zgodnie z przepisami - powinien zostać zapłacony w całości) i nie powinny one przekraczać 5-10%. Taką kaucję "zwraca się" wykonawcy dwuetapowo - połowę po zakończeniu robót budowlanych i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu (o ile jest wymagane) oraz po usunięciu usterek stwierdzonych w czasie odbioru końcowego. Resztę pozostawia się jako zabezpieczenie obowiązku usuwania usterek w okresie gwarancyjnym (najczęściej 1 rok od ukończenia budowy), a po jego upływie rozlicza się kaucję do końca.
Jeśli w umowie uzgadniane są zaliczki dla wykonawcy, dobrze jest określić je słowem "zadatek". W ten sposób, zgodnie z kodeksem cywilnym, wykonawca, który nie wywiąże się z umowy, musi zwrócić inwestorowi ów zadatek w podwójnej wysokości. Natomiast jeśli inwestor nie dopełni warunków umowy lub przyczyna jej rozwiązania przedstawiona przez niego nie będzie obiektywna - wykonawca może zaliczkę zatrzymać.
Sprawdź najbliższe punkty sprzedaży
Zamów wycenę
Zamów montaż
